内装デザインの利用が堅調に推移
Kさんも、定期清掃が三ヵ月に一度の割合なのだから、少し間隔を置いて、もう一度チェックしたほうがよいと気づいたかもしれない。
ほしかったという買い主と、法的には説明義務がないと言い張る業者との間に大きなズレがあって、そのズレが根本的な原因となっているケースが少なくない。
買い主からよく聞かされる管理内容に関する説明不足の苦情も、まさにその代表的な例といえるだろう。
宅建業法では第三五条に、マンションのような区分所有建物に関する重要事項説明をすべき内容について以下のように明記されている。
敷地に関する権利の種類・内容共用部分に関する規約の定め専用使用権の内容計画修繕積立金の定めおよび積立額管理の委託先これを読むと、ずいぶん楽に説明できる内容ばかり集めたものだと思えてならない。
二番以降は管理の内容に関するものだが、どれもマンションの管理について語るにしてはあまりにも基礎中の基礎といった項目ばかりである。
少なくとも「管理を買う」つもりの人に対する説明内容としてコト足りているとは、お世辞にもいえない。
現実に、管理内容に関する説明不足について不満を訴える声が増加していることから、徐々に業者への規制は厳しくなりつつある。
「管理委託先の名称だけでなく管理委託契約の主たる内容もあわせて説明するように」であるとか、「業者の通常行うべき調査として売り主や管理組合、そして管理会社に対して調査を行うこと」というように、不動産業界全体のお目付げ役である建設省からは、業者に対していくつかの指導が出ている。
これらの指導は、いまのところ宅建業法そのものの改正ではなく建設省からの通達にとどまっている。
だからというわけではないのだろうが、そんな通達の内容など知りもしない勉強不足の業者も存在する。
管理について買い主から細かな点を聞かれて初めて、業者が慌てて調査を始めるというケースも見受けられるのだ。
「管理委託契約書の内容なんて、私は売り主じゃないんですからわかりませんよ」このように公言してはばからない仲介業者も、まだまだ生息している。
管理会社のカ量はこうしてチェックするところがある。
いくら建設省が、管理委託契約書の内容を確認して説明するように、との通達を出しても、契約書の内容を確認すること自体、現実にはそれほど役に立たなぃ、という意見もある。
というのは、契約書に書かれた管理業務内容はほとんど、管理会社のスタッフ自身が現場で実践するものではないからだ。
エレベーターはエレベーター専門のメンテナンス会社に、汚水槽や受水槽の清掃は専門の清掃会社に、それぞれの業務を遂行するために必要な有資格者を抱えた各下請け会社へと、管理会社がさらに発注するのである。
つまり管理会社の担当者は、実際の作業そのものは下請けの外部スタッフにまかせて、自分自身は彼らを管理する立場にあるわけだ。
それがズボラな担当者になると、下請けに作業を発注した後は、彼らからの作業報告書に目を通すだけ。
実際にその成果を自分の目でロクに確認していないという場合もある。
たとえば、「清掃終了」と報告の上がった受水槽の中身など、自分の自で確認しようとはしない。
管理組合は管理組合で、理事長をはじめ役員のお歴々は、管理会社のそのズボラな担当者からの報告を読んで満足するだけで、もちろん彼らも現場をチェックなどしていない。
するとどういうことが起こるか。
実作業にあたっているはずの下請け会社の手抜き作業を誰も発見できなかった、というような事件が起きるのである。
本来は半年に一度という頻度で実施されるはずであった受水槽の清掃業務が、現実には一年に一度どころか、何年にもわたって作業されていなかったというわけだ。
「どうも最近、水道の蛇口に取りつけた浄水器のフィルターが汚れやすい」そんな住民の苦情が相次いだことから、管理会社の担当者が水槽の中身をのぞいてみると、住民の飲み水はドロッとした水アカに汚れて赤茶色に濁り、無数の虫と鼠の死骸が浮いていたのである。
「僕が中古マンションを買う場合は、必ずそこの受水槽の中身は自分の目でチェックしますね。
かといって、シロウトの人にはむずかしいでしょうから、結局は、定期清掃業務に関する管理会社から管理組合宛の報告書に目を通すしかないでしょう。
その報告書にきちんと作業完了を示す写真が添付されていれば、とりあえず信用していいんじゃないですか」(大手管理会社I次長)。
管理会社のスタッフ自身が業界のプロとして率直な意見を述べているように、買い主とすれば管理組合宛の報告書を仲介業者を通じて保管先(管理人室もしくは理事長宅)から借りてないのである。
そういわれでも、なかなかそこまでチェックするのは、難しいので次のようにアドバイスしている。
「管理会社の力量は、案外、素朴なところに現れているものなんですよ。
たとえば、エレベーターや自動ドアの扉面はきちんと掃除がされていても、ドアレールの溝まで完壁に磨かれているようなマンションは少ないんです。
もちろんそこまで配慮が行き届いていれば、これはもう一安心といえるでしょう。
同様に、廊下に置かれた消火器やエントランス付近の壁に埋設された館名板(マンション名が書かれた板)がピカピカに磨かれているようであれば、さらに高い評価を与えてよいのではないでしょうか。
日常清掃について小マメに対応できている管理会社は、他の見えにくい管理業務に関してもなにかときちょうめんに対応できているものですから」。
清掃の実情を確認しないことには管理会社の質を見抜いたとはいえないという人に対して、プロはどうするか。
マンションを買おうという人が陥りやすい失敗は、事前に手に入れた管理規約の内容が、そのまま現実の管理状況であると自分勝手に思い込んでしまうことにある。
「『管理規約の内容を購入前にチェック』という知識は持ってましたから、隅々まで読み込んで感心したわけです。
細かい点にまで規制があるんだなって。
でも、こうあるべきだと書かれた規約の内容と、それがどこまで遵守されているかという現実との間には、深いミゾがあるんですね」このように悔やむ話を聞かされることは多い。
こういう人は、だいたい規約というものがどういうものなのかについての認識が欠けている。
昭和三七年(一九六二)に制定され昭和五八年二九八三)に改正された「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」によると、第三O条一項には、次のように誼われている。
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理文は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律で定めるもののほか、規約で定めることができる」したがって、規約によって各マンションごとに任意に決めることができる内容は、マンションを買おうという人の想像を超えてかなり多岐にわたることができる。
たしかに、各マンション独自の法とでも呼ぶべきこの管理規約には、住民としてのルールについてどんどん細かく書き込まれる傾向にあるようだ。
ところが規約に反映される内容がいくら細かくなろうと、実態がそれにともなうとはかぎらない。
たとえばこんな落胆の声を耳にする機会も少なくない。
「中古マンション購入前に読み込んだ規約は立派なものだったんです。
それを読んで、これなら安心と買う決断をしたんですから。
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